Para abordar el segundo parcial, trabajaremos con la resolución de una situación problemática a partir de un juego de roles. La siguiente es la situación ficticia:
Un ambicioso proyecto inmobiliario se proyecta en la zona sur de la ciudad
de Mar del Plata sobre una extensión de 186 hectáreas, en las
se levantarán cuatro nuevos barrios cerrados, aunque el mismo beneficiará a una
zona de más de 400 hectáreas,
en las denominadas comunidades
del sur, que se extienden en unos 25
Km desde San Jacinto hasta San Eduardo del Mar y otros 10 Km desde la costa hasta el
camino viejo que une Mar del Plata con Miramar, perteneciendo desde el punto de
vista político, al barrio “Parque Independencia“. Una zona que está atravesada
por la pobreza y la marginación.
El proyecto de ordenanza que ingresó anteayer al Concejo Municipal con las
firmas del intendente, la
Secretaría de Planeamiento y el titular de Gobierno,
contempla las normas urbanísticas para el área, las obligaciones del
urbanizador –entre ellas y junto al municipio, el reordenamiento del mencionado
asentamiento irregular, las etapas del plan de urbanización y la supresión,
creación y modificación de trazados viales en el sector.
Entre otros aspectos se contempla el trazado de la ansiada red provisión de
agua potable y la donación de 19 hectáreas para un futuro parque. También se
prevé que los propietarios e inversores asociados en el denominado Fideicomiso
del Mar, cuya fiduciaria es Proyectos Urbanos SA, junto con el emprendimiento realizasen
diversas obras para beneficio de la zona, entre las que se cuentan una escuela,
un centro de atención primaria de salud, un centro comunitario e instalaciones
para la asamblea vecinal.
En el mensaje del Departamento Ejecutivo se precisa que “los beneficios de
la operación, por imposición del plan, exceden ampliamente el sector
perteneciente al urbanizador privado para abarcar un territorio que hoy
presenta grandes carencias y demanda una readecuación normativa que ordene su
transformación”.
El Plan Especial Parque Habitacional “Del Sur” como se denomina al proyecto
de ordenanza, establece los indicadores urbanísticos, los trazados
estructurales y secundarios, los espacios públicos y las áreas de reserva
paisajística ambiental
Se destaca en el mensaje que “es ésta una experiencia piloto de
concertación público-privada, cuyo desarrollo invierte los procesos
tradicionalmente utilizados en materia de urbanización: normalmente es el
urbanizador quien presenta un proyecto y el municipio lo aprueba conforme a las
normas vigentes”.
Desde la Secretaría
de Planeamiento consideran que tal mecanismo “ha evidenciado en operaciones de
gran escala enormes deficiencias, ya que el cumplimiento de la norma no ha sido
suficiente garantía del desarrollo de un buen proyecto”.
Con relación al futuro emprendimiento, para el cual ya existen los inversores
y sólo falta la aprobación de los ediles, la propuesta consigna entre los
beneficios “la unificación lograda del suelo, con la intervención de 15
propietarios privados sumados a inversores, en su mayor parte locales, a través
del Fideicomiso Proyectos Urbanísticos SA” con lo que se obtiene un mayor
aprovechamiento desde el punto de vista público y también privado. Se remarca
que “la concentración lograda en la donación del suelo para espacio público
sobre los márgenes del arroyo posibilita proyectar un parque como importante
reserva ambiental, que adquiere dimensión y carácter regional”.
En igual sentido, precisa el equipamiento social, entre ellos la escuela y
el centro de salud y la incorporación de un nuevo centro comercial. También se
destaca en el mensaje “…el desarrollo de obras en el sector y en el eje sur de
la ciudad que exceden las exigencias de la ordenanza de urbanización y
subdivisión del suelo, “pero que igualmente asume a su cargo el urbanizador,
como mecanismo de compensación derivado de los beneficios que reportan los
cambios normativos…”.
Por otra parte, vale subrayar que se integra un plan de vivienda que abarca
unidades individuales, colectivas y sociales. Precisamente en el anteproyecto se
especifica que “con la implementación del proyecto se favorecerá la integración
social mediante el desarrollo de distintos programas de vivienda para sectores
de altos, medios y bajos recursos que convivirán en el mismo espacio
territorial y con diferentes ofertas y tipologías de vivienda, de baja, media y
alta densidad”.
Entre la infraestructura de servicios prevista se ejecutarán redes de
desagües pluviales y cloacales, de provisión de gas natural y de distribución
domiciliaria de agua potable que “…posibilitarán la conexión a las troncales de
barrios cercanos…”.
Sin embargo, no basta la
aprobación del Concejo Deliberante para la consecución del proyecto, sino que
debe ser tratado y avalado en audiencia pública
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